NHỮNG "CÁI BẪY" TRÊN THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ

 

(Bài viết đã đăng trên Báo công an Đà Nẵng phát hành ngày 20/9/2012)

 

Đại hạ giá, siêu rẻ, cơ hội duy nhất, căn hộ trong mơ,…là cách quảng cáo rầm rộ của các bộ phận PR (public relations) trên thị trường căn hộ trong thời gian gần đây. Thế nhưng, đằng sau những hợp đồng góp vốn, hợp tác kinh doanh và chuyển nhượng là “miền đất hứa” đầy bất trắc và rủi ro, thậm chí có nguy cơ mất trắng vì năng lực tài chính của các chủ đầu tư “tay không bắt giặc”.

 

Nguy cơ mất trắng tiền tỷ

 

 

 “Ôm” căn hộ vội vàng, không quan tâm đến tính pháp lý của dự án cũng như bản hợp đồng góp vốn là những sơ hở “chết người” khiến cho khách hàng đứng trước nguy cơ mất trắng hàng tỷ đồng. Nhiều người mua căn hộ đã bật khóc khi nghe tin dự án ngừng thi công vì thiếu vốn, vài chủ đâu tư thu tiền trước rồi “đắp chiếu” bỏ chạy làm cho người mua nhà “tá hỏa”, chạy khắp nơi để đòi lại tiền. Những “cái bẫy”như thế đã và đang xảy ra trên thị trường căn hộ thời giảm giá.  Từng được mệnh danh là “thành phố trong mơ”, Usilk City tiến hành thu 100% tiền nhà rồi "bất động” trong một thời gian dài. Dự án này tọa lạc trên đường Lê Văn Lương kéo dài (Hà Đông - Hà Nội), được giới thiệu là quy mô lớn với 13 tòa nhà cao cấp (25 - 50 tầng), rộng 9,2 ha với mức đầu tư lên tới 10.000 tỉ đồng. Tuy nhiên, viễn cảnh tốt đẹp đó đã không xảy ra khiến người mua căn hộ đứng ngồi không yên, một số khách hàng giao nộp đủ tiền từ cuối năm 2010 nhưng đến nay, họ vẫn không thấy nhà đầu tư bàn giao “sản phẩm”. Dự án này trở thành nỗi bức xúc của dư luận khi “tiền trao nhưng cháo chưa múc”.

Tương tự như vậy, hàng chục khách hàng mua nhà tại Dự án Khu tập thể Cơ khí và Xây lắp số 7 đang “chết dở” vì dự án gần 10 năm năm rồi vẫn còn là bãi đất trống. “Công trình thập kỷ” này tọa lạc ngay trên Quốc lộ 1A (Km 14) thuộc Thanh Trì - Hà Nội do Công ty Cơ khí và Xây lắp số 7 (Coma7) làm chủ đầu tư. Dự án khởi công từ những năm (2003-2004), dự kiến bàn giao vào tháng 8/2005 nhưng đến nay chỉ là bãi đất hoang tàn. Điều đáng nói, trong 10 năm qua, chủ đầu tư vẫn không chịu thực hiện đúng như cam kết trong hợp đồng “nếu bên A xây dựng và bàn giao nhà không đảm bảo tiến độ quy định thì phải chịu lãi suất ngân hàng tương đương với lãi suất không kỳ hạn do NHNN quy định”. Với kiểu làm “bỏ con giữa chợ”, nhiều người mua căn hộ đã tốn công sức, chạy vạy khắp nơi nhưng vẫn không thể nào đòi được tiền.

Đau đầu” nhất là các khách hàng đang mắc kẹt tại Dự án chung cư 409 Lĩnh Nam - Vinhhung Dominium (Hoàng Mai – Hà Nội). Dự án gồm tổ hợp 2 công trình có chức năng thương mại, văn phòng, nhà ở cao tầng (25 tầng & 35 tầng) và 1 khu nhà nằm giữa 2 toà nhà. Để có được vốn thi công, Tập đoàn Megastar và Công ty TNHH Kinh doanh nhà Vĩnh Hưng (chủ đầu tư) đã thông qua các nhà đầu tư thứ cấp khác, trong đó có Công ty Đầu tư Phát triển Thương mại Hạ Long (gọi tắt là Hạ Long). Hợp đồng góp vốn được triển khai từ năm 2009, đến cuối năm 2010 chính thức thi công, trong đó toàn bộ tòa 25 tầng do Hạ Long phân phối độc quyền với giá gốc 12 triệu đồng/m2. Khách hàng mua căn hộ phải nộp ngay 30% giá trị căn hộ. Tuy nhiên, hiện tại dự án đang bỏ hoang, chưa làm xong phần móng và không có dấu hiệu thi công. Trước nguy cơ không nhận được nhà, hàng loạt người dân mua chung cư đã đồng loạt phản đối, đòi lại tiền. Theo người dân địa phương, do áp lực đòi nợ, văn phòng của Hạ Long phải “bí mật” di chuyển đến một nơi khác. Dự án hoành tráng, đẹp như mơ trên giấy giờ đây chỉ là…ao nuôi muỗi ! 

Cũng “nhà phân phối” Hạ Long, khách hàng mua căn hộ CT3 (thuộc Khu đô thị mới Trung Văn - Từ Liêm - Hà Nội) có nguy cơ... mất trắng. Hàng chục khách hàng đang "ngồi trên đống lửa" vì không có tên trong danh sách được giao nhà dù đóng đến 90% giá trị căn hộ. Khi tìm hiểu, nhiều khách hàng mới “chết điếng” khi biết phía Hạ Long chưa đóng đủ tiền cho chủ đầu tư là Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng Hà Nội (Hancic). Một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản còn “ma mãnh” thu tiền hàng trăm tỉ đồng của khách hàng để gởi tiết kiệm, lấy lãi hàng chục tỉ đồng rồi mới “đủng đỉnh” thi công mặc cho khách hàng kiện cáo. Trường hợp bị đòi lại tiền, thì chủ đầu tư cứ kéo dây dưa, chây ỳ, kéo dài thời gian trả nợ đến khi nào khách hàng chịu không nổi, chấp nhận mất 20%-30% trên tổng số tiền đã góp vốn.

 

Mua nhà hóa ra thuê !

 

Một “chiêu” mới của nhà đầu tư thiếu vốn là bán căn hộ có thời hạn. Với cách làm này, khách hàng sẽ cảm thấy “choáng” vì giá quá rẻ ? Thế nhưng, khi tính toán kỹ lưỡng, giá của những căn hộ có thời hạn từ 6 dến 12 năm không thể nào “hời” như vậy được. Mấy ngày gần đây, giới đầu tư bất động sản tại TP.HCM đang xôn xao, bàn tán sôi nổi về kiểu mua nhà có thời hạn này. Có điều gì đáng ngờ (hay là một cái bẫy nữa ?) trên thị trường căn hộ giảm giá hiện nay.

Một dự án ở quân Tân Bình (TP HCM) rao bán với mức giá từ 150 đến 290 triệu đồng/căn hộ (30 m2), từ 400 đến 700 triệu đồng/căn hộ (65m2). Mức niêm yết “bèo” như vậy tại buổi rao hàng đã gây nên sự hồ nghi, băn khoăn cho những người có nhu cầu căn hộ rẻ, phù hợp với túi tiền. Nhiều người không ngờ, thời gian mua nhà lại quá ngắn đến như vậy ? Thời hạn 6 đến 12 năm sẽ trôi qua rất nhanh, giống như đi thuê nhà nên nhiều người phải đắn đo cân nhắc trước khi quyết định. Một khách hàng phản ánh, chúng tôi là những người có thu nhập thấp, tích góp lắm mới có đủ tiền mua căn hộ với mức giá này. Tuy nhiên, ở không được bao lâu thì căn hộ sẽ không còn thuộc sở hữu của mình nữa. Hết thời hạn, nếu giá nhà đất lên vùn vụt thì tiền đâu chúng tôi mua tiếp hay gia hạn hợp đồng ?. Trên thực tế, tồn kho thị trường căn hộ tại TP HCM với mức giá từ 12-16 triệu đồng/m2 vẫn còn rất nhiều, được các sàn bất động sản rao bán khắp nơi. Nếu với mức giá này (hoặc có thể rẻ hơn vào cuối năm), người có nhu cầu vẫn lợi hơn là mua căn hộ có thời hạn.

Thật ra, dự án nhà ở có thời hạn chỉ xuất hiện khi chủ đầu tư có năng lực tài chính thấp hoặc các ngân hàng không dám cho vay để đầu tư căn hộ. Để đối phó với tình trạng này, các nhà đầu tư thuê lại đất với thời hạn từ 20 đến 30 năm, sau đó xây dựng theo phương pháp lắp ghép bằng dầm thép chứ không phải bằng bê tông, cốt thép vĩnh cữu. Đơn cử, dự án 2 lốc chung cư tại TP.HCM, chủ đầu tư thuê lại miếng đất từ một đơn vị quân đội với thời gian 20 năm. Hai lốc chung cư 5 tầng này cũng được xây dựng bằng phương pháp lắp ghép, thời gian từ khi khởi công đến khi hoàn thiện dự kiến chưa đầy 5 tháng. Chính vì vậy, giá thành của các căn hộ này rẻ đến bất ngờ, khiến người mua dễ dàng ký hợp đồng ngay cho dù thời hạn sở hữu rất ngắn, từ 6 đến 12 năm. Với kiểu làm này, chủ đầu tư có thể thu hồi vốn ngay tức khắc và có lợi nhuận. Ngược lại, đây cung là một hình thức mua căn hộ có nhiều rủi ro và thiệt thòi. Khi tính toán lại, người có nhu cầu đi thuê nhà lại lợi hơn là sở hữu căn hộ có thời hạn.

Giải pháp nào để tránh rủi ro ?

  Trước thực trạng “mất tiền oan” ngày càng nhiều, các chuyên gia tài chính, pháp lý đã khuyến cáo người dân cần phải cẩn trọng trước các “chiêu’ tung hàng giá rẻ trên thị trường căn hộ. Để không bị “hớ hàng”, người mua căn hộ có thể tự tính giá thành xây dựng của từng dự án để làm cơ sở quyết định đầu tư, tránh tình trạng bị “hút hồn” bởi quảng cáo và các “chiêu” giảm giá. Cách tính giá thành căn hộ rất đơn giản, người mua chỉ cần nắm giá đất thị trường cộng với vật liệu xây dựng, tiền công, quản lý phí, lãi vay ngân hàng, thuế và lợi nhuận đầu tư của doanh nghiệp, sau đó lấy tổng giá trị đầu tư chia lại cho diện tích sàn căn hộ (đã loại trừ diện tích ,cây xanh, hành lang, thnag máy, bãi đỗ xe, khoảng trống, ... Một chuyên gia trong ngành xây dựng dẫn chứng rằng, theo giá vật liệu và nhân công hiện nay, giá thành 1m2 sàn căn hộ cao cấp bình quân ở đô thị loại 1 chỉ từ 5 đến 7 triệu/m2. Nói thế để thấy rằng, giá căn hộ của Việt Nam rẻ hay không rẻ và thời điểm giảm giá hiện nay ?

Để an toàn trong mua bán căn hộ, các luật sư khuyến cáo người dân nên thông qua các sàn giao dịch bất động sản. Sàn giao dịch chính là nơi thay mặt nhà đầu tư kiểm chứng, đảm bảo với nhà đầu tư tính pháp lý của từng dự án. Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư, tránh thất thoát thuế, đảm bảo tính minh bạch của thị trường bất động sản. Hợp đồng góp vốn, xét cho cùng, là hình thức huy động vốn của chủ đầu tư. Về mặt pháp lý, nó chỉ là những thỏa thuận dân sự, những điều khoản không rõ ràng sẽ tiềm ẩn nhiều nguy cơ khiến nhà đầu tư bị thiệt hại. Chính vì vậy, khách hàng cần phải hết sức thận trọng, đọc kỹ các điều khoản, thậm chí có thể yêu cầu chủ đầu tư điều chỉnh lại trước khi đặt bút kỳ và nộp tiền. Bên cạnh đó, người mua căn hộ nên thẩm định kỹ thủ tục pháp lý của dự án, năng lực tài chính của chủ đầu tư, tiến độ thi công, ngày hoàn thành và thời điểm bàn giao căn hộ.

Không nên vì giá rẻ mà khách hàng vội vàng ký kết những hợp đồng không rõ ràng, không có những cam kết về tiến độ dự án, chất lượng công trình, bồi thường,…Tốt hơn hết, trong giai đoạn thị trường bất động sản đang ảm đạm, những người có nhu cầu thật nên “ngắm” các dự án đã hoặc sắp hoàn thành mới có thể tránh được những “cái bẫy” trên thị trường căn hộ.

Được đăng bởi Trương Văn Khoa